Um apartamento classificado como G desde o diagnóstico de 2023, um proprietário convencido a alugar “por mais alguns anos”: desde 1º de janeiro de 2025, este imóvel é legalmente indecente e sai do mercado de aluguel. Para quem deseja investir seu dinheiro em imóveis enquanto respeita critérios ambientais e sociais, essa realidade regulatória redefine as prioridades.
O imobiliário ético não se resume a marcar uma caixa verde em um folheto: impõe verificar o que se compra, a quem se confia a gestão e segundo quais normas o bem será explorado.
Calendário DPE e proibições de locação: o filtro não negociável
Fala-se frequentemente de valores e convicções ao mencionar o investimento responsável. No campo, a primeira pergunta é mais brutal: o imóvel que você visa ainda será alugável em três anos?
A lei Clima e Resiliência estabeleceu um calendário preciso. Os imóveis classificados como G estão proibidos de locação desde janeiro de 2025. Os imóveis F serão excluídos do mercado de locação em janeiro de 2028, e os E em 2034. Não é uma recomendação: é uma proibição que se aplica também na renovação ou prorrogação tácita do contrato.
Para um investidor, isso significa que comprar um imóvel F ou G sem orçamento para reforma equivale a adquirir um ativo que perderá sua capacidade locativa a curto prazo. Um investimento ético, portanto, integra sistematicamente um plano de obras compatível com esses prazos.
Desde 1º de janeiro de 2026, o coeficiente de conversão da eletricidade em energia primária utilizado no DPE passou de 2,3 para 1,9. Os imóveis aquecidos com eletricidade ganham mecanicamente em classificação. Um bem classificado como E com aquecimento elétrico pode passar para D sem obras, simplesmente graças a essa atualização.
Pode-se ver isso como uma oportunidade, desde que se entenda que a grade DPE continuará a evoluir e que um novo endurecimento já está previsto, com um coeficiente considerado de 1,7.
Explorar as ofertas de imóveis éticos no site Breizh Equitable permite identificar bens cuja performance energética já está alinhada com essas restrições regulatórias.
Label ISR imobiliário: o que a certificação muda concretamente
O label ISR (investimento socialmente responsável) foi adaptado para fundos imobiliários, incluindo SCPI e OPCI. Ele se baseia em critérios ESG: ambientais, sociais e de governança. No papel, é uma garantia de seriedade. Na prática, é preciso olhar mais de perto.
O que o label impõe às sociedades de gestão
Uma SCPI rotulada como ISR deve medir e publicar indicadores sobre o consumo energético de seu portfólio, suas emissões de carbono, a qualidade de vida nos edifícios e a transparência de sua governança. O label obriga a estabelecer objetivos de melhoria mensuráveis, não apenas a declarar boas intenções.
Alguns poupadores consideram que o label ainda carece de força no pilar social. As sociedades de gestão raramente vão além da melhoria do conforto no edifício, sem abordar em profundidade as questões de acessibilidade ou de diversidade social.
Verificar além do rótulo
Antes de assinar uma SCPI rotulada como ISR, pode-se examinar vários elementos concretos:
- A parte do portfólio imobiliário efetivamente certificada como HQE, Bepos ou equivalente, e não apenas “em processo de certificação”
- O calendário de reforma energética dos ativos detidos, com prazos precisos alinhados à lei Clima e Resiliência
- A política de gestão locativa: duração dos contratos, controle de aluguéis, acessibilidade dos imóveis para famílias de baixa renda
- Os relatórios anuais ESG publicados, que devem detalhar os progressos realizados e não apenas os objetivos estabelecidos
Um fundo que exibe o label sem publicar um relatório ESG detalhado merece desconfiança. O label ISR é um ponto de partida, não uma garantia de rentabilidade ética.
Rentabilidade e investimento ético: arbitrar sem se enganar
Ouvimos regularmente que o imobiliário sustentável “rende tanto quanto” o imobiliário clássico. A realidade é mais sutil e depende do tipo de investimento escolhido.
Na compra direta, reformar um imóvel para alcançar uma classe A ou B representa um custo inicial significativo. Esse custo adicional é recuperado em parte graças a aluguéis estáveis (um imóvel bem isolado atrai inquilinos que permanecem por mais tempo) e a uma valorização patrimonial superior no mercado de revenda. Mas o horizonte de rentabilidade se alonga em comparação a um investimento clássico.
No papel de pedra, as SCPI rotuladas como ISR apresentam rendimentos comparáveis às SCPI clássicas nos últimos anos. A diferença está na resiliência do portfólio: um portfólio composto por edifícios que economizam energia sofre menos desvalorização regulatória quando os limites do DPE se endurecem.
Os itens a não subestimar na compra direta
Quando se compra um imóvel para reformá-lo de acordo com critérios éticos, três itens orçamentários são frequentemente subestimados: a auditoria energética prévia (distinta do simples DPE), a escolha de materiais biossourçados cujo custo supera o dos isolantes convencionais, e a adequação às normas de acessibilidade se o imóvel for destinado a habitação social ou intermediária.
Não integrar essas linhas no plano de financiamento inicial é arriscar comprometer a qualidade das obras ou adiar projetos que condicionarão a conformidade locativa futura do imóvel.
Critérios ESG aplicados a uma compra imobiliária concreta
Os critérios ESG não são reservados apenas para fundos institucionais. Podem ser transpostos para uma compra em nome próprio ao se fazer três séries de perguntas antes de assinar.
- Ambiente: qual é a classe DPE atual e projetada após as obras? O edifício utiliza materiais com baixa pegada de carbono? A parcela está exposta a um risco climático identificado (inundação, retração-expansão das argilas)?
- Social: o imóvel está localizado em uma área tensa onde a habitação acessível é escassa? O aluguel previsto é compatível com a renda média do bairro? O imóvel é adequado para o envelhecimento ou para pessoas com deficiência?
- Governança: se a compra for feita por meio de uma SCI ou um arranjo coletivo, as regras de decisão são transparentes? Os parceiros (síndico, gestor) aplicam práticas responsáveis documentadas?
Aplicar essa grade não garante um rendimento superior. Ela garante que o investimento não se baseia em externalidades negativas que acabarão custando caro, em obras impostas, em vacância locativa ou em desvalorização regulatória.
O imobiliário ético se constrói sobre restrições verificáveis, não sobre promessas de folheto. O calendário DPE, o label ISR e os critérios ESG fornecem um quadro. O restante depende da rigorosidade com que se aplica a cada bem, cada contrato, cada arbitragem de reforma.