Eine Wohnung, die seit dem Diagnosetool von 2023 in die Kategorie G eingestuft ist, und ein Eigentümer, der überzeugt ist, “noch ein paar Jahre” vermieten zu wollen: Ab dem 1. Januar 2025 ist diese Wohnung rechtlich unzumutbar und fällt vom Mietmarkt. Für diejenigen, die ihr Geld in Immobilien investieren möchten, während sie Umwelt- und Sozialkriterien respektieren, definiert diese regulatorische Realität die Prioritäten neu.
Ethik in der Immobilienbranche beschränkt sich nicht darauf, ein grünes Kästchen auf einem Prospekt anzukreuzen: Es erfordert, zu überprüfen, was man kauft, wem man die Verwaltung anvertraut und nach welchen Standards die Immobilie betrieben wird.
DPE-Zeitplan und Mietverbote: der nicht verhandelbare Filter
Wenn es um verantwortungsvolles Investieren geht, wird oft von Werten und Überzeugungen gesprochen. Vor Ort ist die erste Frage brutaler: Wird die Immobilie, die Sie anstreben, in drei Jahren noch vermietbar sein?
Das Klimaschutz- und Resilienzgesetz hat einen präzisen Zeitplan festgelegt. Wohnungen der Kategorie G sind seit Januar 2025 für die Vermietung verboten. Die Wohnungen der Kategorie F werden im Januar 2028 aus dem Mietbestand ausgeschlossen, gefolgt von den E-Kategorien im Jahr 2034. Das ist keine Empfehlung: Es ist ein Verbot, das auch bei der Verlängerung oder stillschweigenden Fortsetzung des Mietvertrags gilt.
Für einen Investor bedeutet dies, dass der Kauf einer F- oder G-Immobilie ohne Renovierungsbudget den Erwerb eines Vermögenswerts darstellt, der kurzfristig seine Vermietbarkeit verlieren wird. Eine ethische Investition umfasst daher systematisch einen Arbeitsplan, der mit diesen Fristen kompatibel ist.
Seit dem 1. Januar 2026 ist der Umrechnungsfaktor für Strom in Primärenergie, der im DPE verwendet wird, von 2,3 auf 1,9 gesenkt worden. Elektrisch beheizte Wohnungen gewinnen mechanisch an Klassifizierung. Eine Immobilie, die in der Kategorie E mit elektrischer Heizung eingestuft ist, kann ohne Arbeiten in die Kategorie D wechseln, einfach durch dieses Update.
Man kann dies als Chance sehen, vorausgesetzt, man versteht, dass die DPE-Einstufung weiterhin entwickelt wird und eine neue Verschärfung bereits vorgesehen ist, mit einem angestrebten Koeffizienten von 1,7.
Die Erkundung der Angebote von ethischen Immobilien auf der Website Breizh Equitable ermöglicht es, Immobilien zu finden, deren Energieeffizienz bereits mit diesen regulatorischen Anforderungen übereinstimmt.
ISR-Immobilienlabel: Was die Zertifizierung konkret verändert
Das ISR-Label (sozial verantwortliches Investieren) wurde auf Immobilienfonds, insbesondere SCPI und OPCI, angepasst. Es basiert auf den ESG-Kriterien: Umwelt, Soziales und Unternehmensführung. Auf dem Papier ist es ein Zeichen von Seriosität. In der Praxis muss man jedoch genauer hinsehen.
Was das Label den Verwaltungsgesellschaften auferlegt
Eine mit ISR ausgezeichnete SCPI muss Indikatoren zur Energieverbrauch ihres Bestands, ihren CO2-Emissionen, der Lebensqualität in den Gebäuden und der Transparenz ihrer Unternehmensführung messen und veröffentlichen. Das Label verpflichtet dazu, messbare Verbesserungsziele festzulegen, nicht nur gute Absichten zu erklären.
Einige Anleger sind der Meinung, dass das Label im sozialen Bereich noch an Biss fehlt. Die Verwaltungsgesellschaften gehen selten über die Verbesserung des Komforts im Gebäude hinaus, ohne die Themen Zugänglichkeit oder soziale Durchmischung tiefgreifend zu behandeln.
Über das Etikett hinaus prüfen
Bevor man sich für eine mit ISR gekennzeichnete SCPI entscheidet, kann man mehrere konkrete Elemente prüfen:
- Der Anteil des Immobilienbestands, der tatsächlich mit HQE, Bepos oder einem Äquivalent zertifiziert ist, und nicht nur “in Zertifizierung”
- Der Zeitplan für die energetische Sanierung der gehaltenen Vermögenswerte, mit genauen Fristen, die mit dem Klimaschutz- und Resilienzgesetz übereinstimmen
- Die Mietverwaltungspolitik: Laufzeit der Mietverträge, Mietpreisregulierung, Zugänglichkeit der Wohnungen für einkommensschwache Haushalte
- Die veröffentlichten jährlichen ESG-Berichte, die die erzielten Fortschritte detailliert darstellen und nicht nur die festgelegten Ziele
Ein Fonds, der das Label ohne Veröffentlichung eines detaillierten ESG-Berichts trägt, verdient Misstrauen. Das ISR-Label ist ein Ausgangspunkt, keine Garantie für ethische Rentabilität.
Rentabilität und ethisches Investieren: ohne Selbstbetrug abwägen
Es wird regelmäßig gehört, dass nachhaltige Immobilien “genauso viel einbringen” wie klassische Immobilien. Die Realität ist nuancierter und hängt von der Art der gewählten Investition ab.
Beim Direktkauf stellt die Renovierung einer Immobilie, um eine Klasse A oder B zu erreichen, eine signifikante Anfangsinvestition dar. Diese Mehrkosten können teilweise durch stabile Mieten (eine gut isolierte Wohnung zieht Mieter an, die länger bleiben) und eine höhere Wertsteigerung auf dem Verkaufsmarkt ausgeglichen werden. Aber der Rentabilitätshorizont verlängert sich im Vergleich zu einer klassischen Investition.
Im Bereich der Papier-Immobilien zeigen die mit ISR ausgezeichneten SCPI in den letzten Jahren vergleichbare Renditen wie klassische SCPI. Der Unterschied liegt in der Resilienz des Portfolios: Ein Bestand aus energieeffizienten Gebäuden erfährt weniger regulatorische Abwertung, wenn die DPE-Schwellenwerte verschärft werden.
Die Posten, die beim Direktkauf nicht unterschätzt werden sollten
Wenn man eine Immobilie kauft, um sie nach ethischen Kriterien zu renovieren, werden oft drei Budgetposten unterschätzt: das vorherige Energieaudit (das sich vom einfachen DPE unterscheidet), die Auswahl von biobasierten Materialien, deren Kosten die konventionellen Dämmstoffe übersteigen, und die Einhaltung der Zugänglichkeitsstandards, wenn die Immobilie für sozialen oder intermediären Wohnraum bestimmt ist.
Diese Posten nicht in den ursprünglichen Finanzierungsplan aufzunehmen, bedeutet, das Risiko einzugehen, die Qualität der Arbeiten zu beeinträchtigen oder Bauvorhaben zu verschieben, die die zukünftige Mietkonformität der Immobilie bestimmen werden.
ESG-Kriterien angewendet auf einen konkreten Immobilienkauf
Die ESG-Kriterien sind nicht nur für institutionelle Fonds reserviert. Man kann sie auf einen privaten Kauf übertragen, indem man sich vor der Unterzeichnung drei Fragenserien stellt.
- Umwelt: Wie ist die aktuelle und nach den Arbeiten prognostizierte DPE-Klasse? Verwendet das Gebäude Materialien mit geringer CO2-Bilanz? Ist das Grundstück einem identifizierten Klimarisiko (Überschwemmung, Schrumpfung und Quellen von Ton) ausgesetzt?
- Sozial: Liegt die Immobilie in einem angespannten Gebiet, in dem es an bezahlbarem Wohnraum mangelt? Ist die geplante Miete mit den durchschnittlichen Einkommen im Viertel kompatibel? Ist die Wohnung alters- oder behindertengerecht?
- Unternehmensführung: Wenn der Kauf über eine SCI oder eine kollektive Struktur erfolgt, sind die Entscheidungsregeln transparent? Wenden die Partner (Verwalter, Manager) dokumentierte verantwortungsvolle Praktiken an?
Diese Kriterien anzuwenden, garantiert keine überlegene Rendite. Sie garantiert, dass die Investition nicht auf negativen externen Faktoren beruht, die schließlich teuer werden, sei es durch erforderliche Arbeiten, Leerstand oder regulatorische Abwertung.
Ethik in der Immobilienbranche basiert auf überprüfbaren Anforderungen, nicht auf Broschürenversprechen. Der DPE-Zeitplan, das ISR-Label und die ESG-Kriterien bieten einen Rahmen. Der Rest hängt von der Strenge ab, mit der man dies auf jede Immobilie, jeden Mietvertrag, jede Renovierungsentscheidung anwendet.