Een appartement met een G-classificatie sinds het diagnose van 2023, een eigenaar die overtuigd is om “nog een paar jaar” te verhuren: sinds 1 januari 2025 is deze woning wettelijk onfatsoenlijk en valt het buiten de huurmarkt. Voor wie zijn geld in vastgoed wil investeren terwijl hij rekening houdt met milieu- en sociale criteria, herdefinieert deze regelgevende realiteit de prioriteiten.
Ethisch vastgoed is niet alleen een vinkje zetten in een groene brochure: het vereist dat je controleert wat je koopt, aan wie je het beheer toevertrouwt, en volgens welke normen het goed zal worden geëxploiteerd.
Kalender DPE en huurverboden: de niet-onderhandelbare filter
Er wordt vaak gesproken over waarden en overtuigingen als het gaat om verantwoord investeren. In de praktijk is de eerste vraag veel brutaler: zal het goed dat je op het oog hebt over drie jaar nog verhuurbaar zijn?
De Klimaat- en Veerkrachtwet heeft een duidelijke kalender vastgesteld. Woningen met een G-classificatie zijn sinds januari 2025 verboden voor verhuur. Wonings met een F-classificatie worden in januari 2028 uitgesloten van de huurmarkt, en de E-classificatie in 2034. Dit is geen aanbeveling: het is een verbod dat ook van toepassing is bij de verlenging of stilzwijgende verlenging van de huurovereenkomst.
Voor een investeerder betekent dit dat het kopen van een F- of G-goed zonder renovatiebudget gelijkstaat aan het verwerven van een actief dat op korte termijn zijn verhuurbaarheid zal verliezen. Een ethische investering omvat dus altijd een renovatieplan dat compatibel is met deze deadlines.
Sinds 1 januari 2026 is de conversiefactor van elektriciteit naar primaire energie die in de DPE wordt gebruikt, verlaagd van 2,3 naar 1,9. Woningen die elektrisch verwarmd worden, winnen mechanisch aan classificatie. Een goed met een E-classificatie dat elektrisch verwarmd wordt, kan zonder werkzaamheden naar een D-classificatie verschuiven, simpelweg door deze update.
Dit kan als een kans worden gezien, op voorwaarde dat men begrijpt dat de DPE-schaal zal blijven evolueren en dat er al een nieuwe verstrenging is gepland, met een verwachte factor van 1,7.
Het verkennen van de aanbiedingen van ethisch vastgoed op de site Breizh Equitable maakt het mogelijk om eigendommen te identificeren waarvan de energieprestaties al in lijn zijn met deze regelgevende vereisten.
Label ISR vastgoed: wat de certificering concreet verandert
Het ISR-label (sociaal verantwoord investeren) is aangepast aan vastgoedfondsen, met name SCPI’s en OPCI’s. Het is gebaseerd op ESG-criteria: milieu-, sociale en governancecriteria. Op papier is het een waarborg voor sérieux. In de praktijk moet men echter dichterbij kijken.
Wat het label van de beheersmaatschappijen vereist
Een ISR-gecertificeerde SCPI moet indicatoren meten en publiceren over het energieverbruik van haar portefeuille, haar koolstofuitstoot, de levenskwaliteit in de gebouwen en de transparantie van haar governance. Het label verplicht om meetbare verbeterdoelen vast te stellen, niet alleen om goede bedoelingen te verklaren.
Sommige spaarders vinden dat het label nog te weinig impact heeft op de sociale pijler. Beheersmaatschappijen gaan zelden verder dan het verbeteren van het comfort in het gebouw, zonder de toegankelijkheids- of sociale mixvraagstukken grondig aan te pakken.
Controleer verder dan het label
Voordat je je aanmeldt voor een ISR-gecertificeerde SCPI, kun je verschillende concrete elementen bekijken:
- Het percentage van de vastgoedportefeuille dat daadwerkelijk gecertificeerd is als HQE, Bepos of gelijkwaardig, en niet alleen “in behandeling voor certificering”
- De kalender voor de energie-renovatie van de bezittingen, met specifieke deadlines die in lijn zijn met de Klimaat- en Veerkrachtwet
- Het huurbeheerbeleid: duur van de huurovereenkomsten, huurprijsregulering, toegankelijkheid van woningen voor bescheiden huishoudens
- De gepubliceerde jaarlijkse ESG-rapporten, die de geboekte vooruitgang moeten detailleren en niet alleen de vastgestelde doelen
Een fonds dat het label toont zonder een gedetailleerd ESG-rapport te publiceren, verdient wantrouwen. Het ISR-label is een startpunt, geen garantie voor ethische rendabiliteit.
Rentabiliteit en ethisch investeren: arbitreren zonder jezelf te bedriegen
Er wordt regelmatig gezegd dat duurzaam vastgoed “evenveel oplevert” als klassiek vastgoed. De realiteit is genuanceerder en hangt af van het type investering dat gekozen wordt.
Bij directe aankoop vertegenwoordigt het renoveren van een goed om een A- of B-classificatie te bereiken een aanzienlijke initiële kost. Deze meerkosten worden gedeeltelijk terugverdiend door stabiele huurprijzen (een goed geïsoleerde woning trekt huurders aan die langer blijven) en door een hogere waardevermeerdering op de verkoopmarkt. Maar de rendabiliteitshorizon is langer in vergelijking met een klassieke investering.
Bij steen-papier tonen de ISR-gecertificeerde SCPI’s vergelijkbare rendementen als klassieke SCPI’s in de afgelopen jaren. Het verschil zit in de veerkracht van de portefeuille: een portefeuille bestaande uit energiezuinige gebouwen ondervindt minder waardevermindering door regelgeving wanneer de DPE-drempels verstrengen.
De posten die niet onderschat mogen worden bij directe aankoop
Wanneer je een goed koopt om het te renoveren volgens ethische criteria, worden drie budgetposten vaak onderschat: de voorafgaande energie-audit (verschillend van de eenvoudige DPE), de keuze van biobased materialen waarvan de kosten hoger zijn dan die van conventionele isolatiematerialen, en de naleving van toegankelijkheidsnormen als het goed bedoeld is voor sociale of tussenliggende huisvesting.
Deze posten niet op te nemen in het initiële financieringsplan, is het risico lopen om in te boeten op de kwaliteit van de werkzaamheden of om projecten uit te stellen die de toekomstige huurconformiteit van het goed zullen bepalen.
ESG-criteria toegepast op een concrete vastgoed aankoop
De ESG-criteria zijn niet alleen voorbehouden aan institutionele fondsen. Ze kunnen worden toegepast op een aankoop in eigen naam door jezelf drie reeksen vragen te stellen voordat je ondertekent.
- Milieu: wat is de huidige DPE-classificatie en de verwachte na de werkzaamheden? Gebruikt het gebouw materialen met een lage koolstofvoetafdruk? Is het perceel blootgesteld aan een geïdentificeerd klimaatrisico (overstroming, krimp-uitzetting van klei)?
- Sociaal: ligt het goed in een gespannen gebied waar het toegankelijke huisvesting ontbreekt? Is de verwachte huurprijs compatibel met de mediane inkomens van de buurt? Is de woning geschikt voor veroudering of handicap?
- Governance: als de aankoop via een SCI of een collectieve opzet verloopt, zijn de besluitvormingsregels transparant? Toepassen de partners (syndicus, beheerder) gedocumenteerde verantwoordelijke praktijken?
Het toepassen van deze schaal garandeert geen hoger rendement. Het garandeert dat de investering niet steunt op negatieve externaliteiten die uiteindelijk duur zullen zijn, in opgelegde werkzaamheden, in leegstand of in wettelijke waardevermindering.
Ethisch vastgoed wordt gebouwd op controleerbare verplichtingen, niet op beloften uit brochures. De DPE-kalender, het ISR-label en de ESG-criteria bieden een kader. De rest hangt af van de nauwkeurigheid waarmee men dit toepast op elk goed, elke huurovereenkomst, elke renovatie-arbitrage.