Ein Projekt für eine Garage, die an das Haus angebaut ist, ein unabhängiger Unterstand am Ende des Grundstücks, eine Erweiterung zum Parken eines zweiten Fahrzeugs: In jedem Fall gilt die Bauabgabe ab Erhalt der Baugenehmigung. Der Betrag kann je nach gewählter Konfiguration von einfach bis dreifach variieren, und einige technische Details werden oft beim Einreichen des Antrags übersehen.
Unterirdische Garage oder angebaute Garage: eine unterschiedliche Steuerbasis
Man denkt oft, dass die Fläche einer Garage unabhängig von ihrer Lage auf dem Grundstück gleich berechnet wird. In der Praxis verändert die Position der Garage im Verhältnis zum Hauptgebäude die steuerlichen Rahmenbedingungen.
Eine Garage, die unter dem Haus oder innerhalb der vertikalen Projektion des Gebäudes liegt, kann anders behandelt werden als eine angebaute Garage, die außerhalb dieser Projektion gebaut wurde. Diese Unterscheidung, die in allgemeinen Leitfäden selten detailliert wird, beeinflusst direkt die Grundlage der Bauabgabe.
Konkret, wenn man eine integrierte Garage unter dem Haus baut, fließt ihre Fläche in die Gesamtrechnung der steuerpflichtigen Fläche des Gebäudes ein. Für eine freistehende oder einfach angebaute Garage, die jedoch außerhalb der vertikalen Projektion liegt, wird die steuerpflichtige Fläche unabhängig berechnet. Bevor man eine Genehmigung beantragt, ist es besser, beim Bauamt der Gemeinde zu überprüfen, welche Behandlung angewendet wird, da die Rückmeldungen diesbezüglich je nach Gemeinde variieren.
Die Frage der Bauabgabe und Garage sollte früh im Projekt gestellt werden, idealerweise vor der Wahl des Standorts, um unangenehme Überraschungen beim Endbetrag zu vermeiden.
Steuersatz der Bauabgabe für eine Garage: was die Berechnung festlegt
Der Betrag der Abgabe basiert auf drei kombinierten Variablen: der geschaffenen steuerpflichtigen Fläche, einem jährlich durch ministeriellen Erlass angepassten Pauschalwert pro Quadratmeter und den von der Gemeinde und dem Departement beschlossenen Sätzen.
- Der jährliche Pauschalwert wird auf nationaler Ebene festgelegt (außer in der Île-de-France, wo er leicht von dem in der Pariser Region abweicht). Er gilt pro Quadratmeter geschlossener und überdachter Fläche.
- Der kommunale Satz schwankt in der Regel zwischen 1 % und 5 %, kann jedoch in bestimmten Bereichen, die als sanierungsbedürftig gelten, um bis zu 20 % erhöht werden.
- Der departementale Satz kommt zum kommunalen Satz hinzu, und in der Île-de-France ergänzt ein regionaler Satz die Rechnung.
Ein oft übersehener Punkt: der anwendbare Satz ist der zum Zeitpunkt der Baugenehmigung geltende, nicht der am Ende der Baustelle. Wenn die Arbeiten sich über zwei Jahre erstrecken und die Sätze in der Zwischenzeit steigen, bleibt die Berechnung auf dem Datum der Genehmigung oder der Nichtwiderspruchsfrist zur vorherigen Erklärung fixiert. Diese Regel kann zugunsten des Eigentümers wirken, wenn die Sätze steigen, schließt jedoch auch die Möglichkeit einer späteren Senkung aus.
Vorabgenehmigung oder Baugenehmigung: die Flächenschwelle, die alles ändert
Die Art der Genehmigung hängt direkt von der Größe der Garage ab. Eine Bodenfläche oder eine Grundfläche, die größer als 5 m² und kleiner oder gleich 20 m² ist, erfordert eine Vorabgenehmigung. Über 20 m² ist eine Baugenehmigung erforderlich.
Diese Unterscheidung ist nicht rein administrativ. Die Baugenehmigung erfordert ein umfassenderes Dossier (Lageplan, Schnittzeichnung, landschaftliche Einfügung), und die Bearbeitungszeit ist länger. Für eine kleine Garage reicht die Vorabgenehmigung aus und beschleunigt den Beginn der Baustelle.
In beiden Fällen ist die Bauabgabe fällig, sobald die Genehmigung erteilt wird. Es gibt keine Mindestschwelle, unterhalb derer die Garage standardmäßig von der Abgabe befreit wäre. Selbst ein kleiner geschlossener und überdachter Unterstand von wenigen Quadratmetern erzeugt eine steuerpflichtige Fläche.
Die Falle der Wiederaufbau nach Abriss
Eine bestehende Garage abzureißen, um eine größere zu bauen, setzt die Zähler nicht auf null zurück. Die steuerpflichtige Fläche entspricht der gesamten neuen Konstruktion. Die Fläche der abgerissenen alten Garage wird nicht automatisch abgezogen, es sei denn, es handelt sich um spezifische Fälle, die im Baugesetz geregelt sind. Bevor man mit einem Abriss-Wiederaufbau beginnt, ist es besser, eine Simulation beim Finanzamt oder der Gemeinde anzufordern.
Eine Garage in einen Wohnraum umwandeln: eine neue mögliche Abgabe
Eine bestehende Garage in ein Schlafzimmer, ein Büro oder einen Wohnraum umzuwandeln, scheint unproblematisch, da die Fläche bereits gebaut ist. In Wirklichkeit kann dieser Zweckwechsel eine neue steuerliche Analyse auslösen.
Die Garage, als Parkplatz, schafft keine Bodenfläche im Sinne des Baugesetzes. Sie erzeugt nur steuerpflichtige Fläche. Wenn man sie in einen Wohnraum umwandelt, schafft man potenziell Bodenfläche, die zuvor nicht existierte. Dieser Wechsel kann eine neue Besteuerung nach sich ziehen, selbst wenn die ursprüngliche Garage bereits bei ihrer Errichtung einer Bauabgabe unterworfen war.
Diese Umwandlung erfordert in der Regel eine Vorabgenehmigung oder sogar eine Baugenehmigung, wenn sie mit Fassadenänderungen einhergeht. Sie hat auch Auswirkungen auf die Grundsteuer und in bestimmten Fällen auf die verbleibende Wohnsteuer.
Zahlungsfristen seit der Reform von 2022
Für Genehmigungen, die seit dem 1. September 2022 erteilt wurden, hat sich das Verfahren geändert. Die Erklärung erfolgt nach Abschluss der Arbeiten über den Bereich “Meine Immobilien verwalten” auf der Website der Steuerbehörden, in der Regel innerhalb von 90 Tagen nach Abschluss der Baustelle.
Die Zahlung erfolgt dann in einer oder zwei Raten, je nach Betrag. Vor diesem Datum wurde die Abgabe direkt von der Verwaltung auf der Grundlage der Genehmigungsunterlagen festgesetzt. Man erklärt nun selbst die tatsächlich gebaute Fläche, was den Eigentümer in die Verantwortung nimmt, aber auch die Möglichkeit eröffnet, einen Fehler bei der ursprünglichen Fläche zu korrigieren.
Diese Änderung des Zeitplans bedeutet, dass man die Steuerbenachrichtigung nicht mehr einige Monate nach der Genehmigung erhält, sondern erst nach dem tatsächlichen Abschluss der Baustelle. Für eine Garage, deren Bau mehrere Monate dauert, kann der Liquiditätsunterschied im Vergleich zum alten System erheblich sein.
Den Betrag der Abgabe bereits in der Planungsphase der Garage zu antizipieren, bleibt der beste Weg, um ein Budgetdefizit zu vermeiden. Die Simulatoren, die auf den Websites der departementalen Direktionen für Territorien verfügbar sind, geben eine zuverlässige Schätzung, vorausgesetzt, man gibt die aktuellen kommunalen und departementalen Sätze ein.
