Ein Immobilienprojekt beschränkt sich nicht darauf, eine ansprechende Anzeige zu finden oder ein “Zu verkaufen”-Schild vor das eigene Haus zu stellen. Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie erfordert Monate an Vorbereitungen, ein beträchtliches Budget und Entscheidungen, die über mehrere Jahre hinweg Auswirkungen haben. Der Unterschied zwischen einer reibungslosen Transaktion und einem chaotischen Verlauf liegt oft in einigen Entscheidungen, die im Vorfeld getroffen werden, lange bevor die erste Besichtigung oder die Unterschrift beim Notar erfolgt.
DPE und thermische Durchlässigkeit: Ein Kriterium, das entscheidend für den Kauf oder Verkauf geworden ist
Haben Sie ein Haus zu einem attraktiven Preis entdeckt, das im Energieausweis mit F oder G eingestuft ist? Dieser niedrige Preis ist kein Zufall. Seit dem 1. Januar 2025 sind Immobilien der Klasse G in Frankreich für neue Mietverträge verboten. Die Klasse F folgt am 1. Januar 2028, und die Klasse E am 1. Januar 2034.
Für einen Käufer bedeutet das, dass eine energieintensive Immobilie, die heute ohne Renovierungsarbeiten gekauft wird, mittelfristig nicht vermietet werden kann. Eine Immobilie der Klasse F oder G erfährt beim Verkauf einen signifikanten Wertverlust, und dieser Wertverlust spiegelt direkt die zu erwartenden Renovierungskosten wider.
Auf der Verkäuferseite bedeutet es, eine schlecht eingestufte Immobilie ohne Berücksichtigung des DPE auf den Markt zu bringen, sich aggressiven Verhandlungen auszusetzen. Einige Käufer ziehen systematisch den geschätzten Betrag für die Isolierungsarbeiten ab. Andere ziehen weiter. Ein energetisches Audit vor dem Verkauf durchzuführen, ermöglicht es, die notwendigen Maßnahmen zu quantifizieren und manchmal kostengünstige Verbesserungen vorzunehmen, die die Klassifizierung der Immobilie ändern.
Die auf directimmobilier.net veröffentlichten Anzeigen zeigen die DPE-Klasse an, was es ermöglicht, die Immobilien bei Ihrer Suche schnell nach diesem Kriterium zu filtern.
Verkaufspreisbewertung: Die Grundlage eines realistischen Immobilienprojekts
Warum bleiben einige Immobilien monatelang online, ohne Käufer zu finden? In den meisten Fällen ist der angegebene Preis im Vergleich zum lokalen Markt zu hoch. Eine zuverlässige Bewertung bestimmt den gesamten Verlauf des Projekts, egal ob Sie Verkäufer oder Käufer sind.
Wie man eine verzerrte Bewertung vermeidet
Ein Eigentümer neigt natürlich dazu, seine Immobilie zu überbewerten. Er hat dort gelebt, kennt ihre Qualitäten und vergisst ihre Mängel. Online-Bewertungstools geben einen ersten Preisrahmen an, berücksichtigen jedoch nicht den tatsächlichen Zustand der Immobilie oder die Besonderheiten des Viertels.
Die Beauftragung von zwei oder drei Fachleuten, um verschiedene Wertgutachten zu erhalten, bleibt die zuverlässigste Methode. Vergleichen Sie deren Argumente, nicht nur deren Zahlen. Ein Makler, der seine Bewertung durch vergleichbare, kürzlich erfolgte Verkäufe in derselben Gegend rechtfertigt, vermittelt mehr Vertrauen als ein anderer, der einen runden Preis ohne Erklärung nennt.
Auf der Käuferseite: Überprüfen Sie die Konsistenz des geforderten Preises
Bevor Sie ein Kaufangebot abgeben, konsultieren Sie die Datenbanken mit aktuellen Transaktionen im angestrebten Viertel. Der Preis pro Quadratmeter variiert manchmal stark von Straße zu Straße. Den geforderten Preis mit den tatsächlichen, kürzlich erfolgten Verkäufen zu vergleichen, schützt vor Überbewertungen.
Der Immobilienmarkt hat sich stabilisiert, mit einer leichten Tendenz zu steigenden Preisen für Wohnungen und Häuser, was die Verhandlungsspielräume im Vergleich zu Zeiten mit deutlichen Preisrückgängen verringert.
Immobilienfinanzierung: Bereiten Sie Ihre Unterlagen vor, bevor Sie nach einer Immobilie suchen
Viele Käufer beginnen damit, Immobilien zu besichtigen, und kümmern sich dann um die Finanzierung. Das Gegenteil funktioniert besser. Die Kenntnis Ihrer tatsächlichen Kreditfähigkeit vor jeder Besichtigung vermeidet Enttäuschungen.
- Stellen Sie Ihre letzten drei Gehaltsabrechnungen, Ihre letzten zwei Steuerbescheide und Ihre Kontoauszüge der letzten drei Monate zusammen. Dies sind die Unterlagen, die jede Bank zuerst anfordern wird.
- Berechnen Sie Ihre aktuelle Verschuldungsquote, indem Sie alle laufenden Kredite einbeziehen. Die Kreditinstitute setzen eine strenge Obergrenze, und selbst eine leichte Überschreitung blockiert das Dossier.
- Beantragen Sie eine Grundsatzentscheidung bei Ihrer Bank oder einem Makler. Dieses Dokument, auch wenn es nicht verbindlich ist, zeigt den Verkäufern, dass Ihr Angebot auf einer glaubwürdigen Finanzierung basiert.
- Wenn Sie bereits Eigentümer sind und vor dem Verkauf kaufen, informieren Sie sich über das Zwischenfinanzierungsdarlehen. Dieses Verfahren ermöglicht es, den neuen Kauf vorübergehend zu finanzieren, während der Verkauf der aktuellen Immobilie abgewartet wird, birgt jedoch Kosten und Risiken, wenn sich der Verkauf verzögert.
Vor dem Kauf verkaufen oder vor dem Verkauf kaufen: Welche Reihenfolge wählen
Diese Entscheidung hängt von Ihrer Risikobereitschaft und der Anspannung des lokalen Marktes ab.
Zuerst zu verkaufen bietet eine Sicherheit: Sie kennen den genauen Betrag, der für Ihren nächsten Kauf zur Verfügung steht. Der Nachteil ist der Druck, innerhalb eines engen Zeitrahmens eine neue Unterkunft zu finden, manchmal mit einem vorübergehenden Mietaufenthalt.
Erst zu kaufen setzt eine doppelte Finanzierungskapazität für einige Monate voraus. Wenn Ihre aktuelle Immobilie schnell verkauft wird, ist der Übergang reibungslos. Wenn der Verkauf sich hinzieht, summieren sich die Raten des Zwischenfinanzierungsdarlehens.
Es gibt eine dritte Option: Verhandeln Sie eine lange Verkaufsfrist mit dem Käufer Ihrer aktuellen Immobilie. Dies gibt Ihnen mehrere Monate Zeit, um Ihren nächsten Kauf zu finden und abzuschließen, ohne auf eine doppelte Finanzierung zurückgreifen zu müssen.
Obligatorische Diagnosen und Dokumente, die für den Verkauf vorzubereiten sind
Ein unvollständiger Diagnoserapport verzögert die Unterzeichnung des Vorvertrags und kann einen eiligen Käufer abschrecken. Hier sind die Elemente, die Sie bereits bei der Verkaufsanmeldung zusammenstellen sollten:
- Der DPE, der nun rechtlich bindend ist, muss von einem zertifizierten Gutachter erstellt werden. Seine Gültigkeitsdauer beträgt zehn Jahre, es sei denn, es werden Arbeiten durchgeführt, die die Leistung der Immobilie verändern.
- Die Asbestdiagnose betrifft Immobilien, deren Baugenehmigung vor Juli 1997 erteilt wurde.
- Der Bericht über natürliche und technologische Risiken, der alle sechs Monate aktualisiert wird, informiert den Käufer über die Risiken, die mit dem Standort der Immobilie verbunden sind (Überschwemmung, Erdbeben, Bodenverschmutzung).
Die Vorbereitung dieser Dokumente vor der ersten Besichtigung beschleunigt die Transaktion. Ein Käufer, der bei seiner Anfrage einen vollständigen Dossier erhält, nimmt einen organisierten Verkäufer wahr, was das Vertrauen stärkt und die Versuche einer späten Neuverhandlung einschränkt.
Der Zeitpunkt, an dem ein Immobilienprojekt aus dem Ruder läuft, ist selten der der Unterzeichnung. Es geschieht fast immer im Vorfeld, wenn eine Bewertung schlampig durchgeführt, eine Finanzierung schlecht abgestimmt oder eine Diagnose vergessen wurde. Jeden Schritt vorzubereiten, bevor er dringend wird, bleibt der beste Hebel, um ohne unangenehme Überraschungen zu kaufen oder zu verkaufen.