Beim Immobilienkauf stellt sich immer wieder die Frage nach der Bezahlung des Immobilienkreditsvermittlers. Die Antwort scheint einfach, verbirgt jedoch einen Vergütungsmechanismus mit zwei Geldströmen, der näher erläutert werden sollte. Der Vermittler erhält tatsächlich Geld von zwei Seiten: dem Kreditnehmer und der kreditgebenden Bank. Das Verständnis dieses Kreislaufs ermöglicht es, zu wissen, was man wirklich bezahlt und was man indirekt finanziert.
Bankprovision an den Vermittler: eine unsichtbare Kosten für den Kreditnehmer
Der am wenigsten sichtbare Teil der Vergütung des Vermittlers stammt von den Banken selbst. Wenn ein Vermittler einen Finanzierungsantrag bei einem Kreditinstitut einreicht und der Kredit genehmigt wird, zahlt die Bank eine Vermittlungsprovision an den Vermittler. Dieser Betrag liegt in der Regel zwischen 0,5 % und 1 % des geliehenen Kapitals.
Weiterlesen : Vollständiger Leitfaden: Alles über die Größe 2XL für Damen und ihre Entsprechungen
Diese Provision erscheint nicht im Kreditangebot, das der Kreditnehmer unterzeichnet. Sie ist in die Handelsmarge der Bank integriert, was bedeutet, dass sie im Zinssatz oder in den allgemeinen Kreditbedingungen enthalten ist. Der Kreditnehmer erhält keine Rechnung für diesen Posten, trägt jedoch einen Teil davon indirekt über die Gesamtkosten des Kredits.
Auf diesem Modell basieren auch die sogenannten “kostenlosen” Immobilienkreditsvermittler für den Kunden. Ihre Vergütung beruht ausschließlich auf der Bankprovision, die vertraglich oft auf etwa 3.000 € begrenzt ist. Im Gegenzug ist ihr Partnerbankenspektrum manchmal eingeschränkter, was die Auswahl der verglichenen Angebote einschränken kann. Um genau zu wissen, wie viel ein Immobilienkreditsvermittler bei Alias Immo kostet, muss man dieses “kostenlose” Modell vom gemischten Modell unterscheiden, bei dem zusätzliche Honorare anfallen.
Auch interessant : Modetrends für Frauen: Inspirationen, Tipps und Neuheiten, die Sie nicht verpassen sollten
Honorare, die dem Kreditnehmer in Rechnung gestellt werden: gesetzliche Obergrenze und Zeitpunkt der Zahlung
Über die Bankprovision hinaus erheben viele Vermittler direkt Gebühren für die Vermittlung beim Kreditnehmer. Diese Honorare vergüten die Recherchearbeit, die Zusammenstellung der Unterlagen und die Verhandlungen mit den Banken.
Ein oft unbekannter regulatorischer Punkt regelt diese Abrechnung. Nach französischem Recht sind die dem Kunden in Rechnung gestellten Honorare auf 1 % des geliehenen Kapitals oder 5.000 € begrenzt, wobei der niedrigere Betrag gilt. Diese Obergrenze betrifft nur die vom Kreditnehmer gezahlten Beträge und gilt nicht für die von der Bank gezahlte Provision.
Eine weitere schützende Regel: Der Vermittler, als Vermittler von Bankgeschäften und Zahlungsdiensten (IOBSP), darf vor der tatsächlichen Freigabe des Kredits keine Zahlungen erhalten. Wenn die Finanzierung nicht zustande kommt, muss der Kreditnehmer nichts zahlen. Dieses Verbot ist im Verbrauchergesetz verankert und stellt eine Garantie gegen missbräuchliche Praktiken dar.
Vermittlungsgebühren und Bankbearbeitungsgebühren: zwei separate Posten
Eine häufige Verwirrung betrifft die von der Bank erhobenen Bearbeitungsgebühren und die Honorare des Vermittlers. Es handelt sich um zwei separate Posten.
- Die Bearbeitungsgebühren werden von der kreditgebenden Bank für die Bearbeitung des Kredits erhoben. Ihre Höhe variiert je nach Institut und Kreditnehmerprofil.
- Die Vermittlungsgebühren vergüten den Vermittler für seine Vermittlungsarbeit. Sie unterliegen der oben genannten gesetzlichen Obergrenze.
- In einigen Fällen verhandelt der Vermittler die Reduzierung oder Streichung der Bankbearbeitungsgebühren, was seine eigenen Honorare teilweise ausgleichen kann.
Auf dem Tilgungsplan und im Kreditangebot erscheinen nur die Bankbearbeitungsgebühren. Die Honorare des Vermittlers sind auf einer separaten Rechnung aufgeführt, die nach der Freigabe der Mittel ausgestellt wird.
Transparenzpflicht des Vermittlers über seine Vergütung
Die jüngsten regulatorischen Entwicklungen verstärken die Transparenzanforderungen an Immobilienkreditsvermittler. Vor der Unterzeichnung eines Mandats muss der Vermittler dem Kreditnehmer ein Europäisches Standardinformationsblatt (ESIS) übergeben, das seine Vergütungsstruktur detailliert: Höhe oder Prozentsatz der Honorare, Vorhandensein einer Bankprovision und Zahlungsmodalitäten.
Diese Verpflichtung zielt darauf ab, dem Kreditnehmer zu ermöglichen, die vollständige Vergütungsstruktur zu verstehen, bevor er sich verpflichtet. Die Rückmeldungen aus der Praxis sind hierzu unterschiedlich: Einige Kreditnehmer berichten, dass sie dieses Blatt zu spät im Prozess erhalten haben, manchmal nachdem sie bereits ihre Nachweise eingereicht hatten.
Die Vermittler unterliegen auch der Kontrolle der Aufsichtsbehörde für die Finanzmärkte (ACPR), die die Einhaltung der Informations- und Compliance-Pflichten überprüft. Die IOBSP müssen zudem im ORIAS-Register eingetragen sein, um legal tätig zu sein.
Doppelte Vergütung: potenzieller Interessenkonflikt
Das Modell der gemischten Vergütung (Kundenhonorare + Bankprovision) wirft eine berechtigte Frage auf. Hat der Vermittler ein Interesse daran, zur Bank zu lenken, die ihm die beste Provision zahlt, anstatt zu der, die dem Kreditnehmer den besten Zinssatz anbietet? Die Vorschriften verlangen vom Vermittler, im Interesse des Kunden zu handeln, doch die Koexistenz von zwei Einnahmequellen schafft eine Grauzone, die das ESIS aufklären soll.
Vermittlungsgebühren verhandeln: echte Spielräume
Die Honorare des Vermittlers sind nicht festgelegt. Eine Verhandlung ist möglich und hängt von mehreren konkreten Faktoren ab:
- Die Höhe des Kredits: Je höher das geliehene Kapital, desto größer ist die von dem Vermittler erhaltene Bankprovision, was ihm Spielraum lässt, seine direkten Honorare zu senken.
- Die Komplexität des Dossiers: Ein einfaches Kreditnehmerprofil (unbefristete Anstellung, erheblicher Eigenkapitalanteil, niedrige Verschuldungsquote) erfordert weniger Aufwand bei der Zusammenstellung und Verhandlung.
- Der lokale Wettbewerb: In Gebieten, in denen mehrere Vermittler tätig sind, begünstigt der Wettbewerbsdruck niedrigere Honorare oder “Nullgebühren”-Angebote für den Kunden.
- Der Typ des Vermittlers: Online-Plattformen arbeiten eher nur mit der Bankprovision, während unabhängige Vermittler in Agenturen häufiger zusätzliche Honorare berechnen.
Ein detailliertes Angebot anfordern, bevor man das Mandat unterzeichnet, bleibt der zuverlässigste Schritt. Dieses Angebot sollte den genauen Betrag oder Prozentsatz der Honorare, die Zahlungsbedingungen und die Angabe enthalten, ob der Vermittler auch eine Provision von der Bank erhält.
Die tatsächlichen Kosten eines Vermittlers messen sich letztendlich an den Gesamtkosten des Kredits. Ein Vermittler, der Honorare erhebt, aber einen deutlich niedrigeren Zinssatz als direkt erhält, kann eine Nettoersparnis über die Laufzeit des Kredits darstellen. Die verfügbaren Daten erlauben es nicht, systematisch für das eine oder andere Modell zu plädieren: Alles hängt vom Dossier, dem lokalen Markt und dem Zeitpunkt der Anfrage ab.